전주 1차소송 _ 1심

안녕하세요, 장두식 변호사입니다. 

오늘부터 본격적으로 기둥 소송의 격 포스트 게재를 시작합니다. 가장 먼저, 전주 신시가지에서 크게 다툼이 있었고, 오늘 날 제 소송의 절반 이상의 지분을 차지하게 될 정도로 기념비적인 사건이라 할 수 있죠. 전주 1차소송 _ 1심 과정에 대하여 간략히 설명드리겠습니다. 

1. 사건의 시작

바야흐로 지금으로부터 4년 전, 2016년 박건호 변호사님은 본인의 고등학교 선배로부터 전화를 한 통 받습니다. 물론, 두 사람이 학창시절에 서로 알고 지낸 것은 아니구요, 이 분께서 답답한 일이 생겨 소송을 진행하기 위하여 본인 출신 고등학교 법조인을 검색하다 우연히 '박건호 변호사'님을 찾게 되었던 것이 우연한 계기의 시작이었습니다. 

그 분의 답답한 사정이라 함은, 본인이 전주 신시가지에 들어서는 주상복합 상가의 분양정보를 들었는데, 상가내부에 의류상가, 병원, 은행이 입점할 것이라는 소식을 접하였고, 위 상가들이 입점하게 될 경우 높은 임대수익을 얻을 수 있다고 하여 1층에 위치한 상가를 분양받았는데, (i) 해당 상가에서 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 은행의 입점이 취소되어 손해가 막심하고, (ii) 분양계약 체결 당시 상가 내부에 존재하고 있는 기둥, 소화전, 환풍구의 존재도 전혀 알지 못했는데 기둥이 자리잡고 있어 막대한 손해가 발생하였으므로 분양계약을 취소하고 싶다는 것이었습니다. 

상가 하자와 관련하여 수분양자의 입장에서 분양계약 취소, 해제를 인정한 사례가 워낙 드물기 때문에 다른 호실을 분양받은 몇몇 상가주와 함께 소송진행을 결정하였습니다. 

2. 분양계약의 해제와 관련한 법원의 태도

부산지방법원 2007. 3. 8. 선고 2006가합20792 판결

상가 준공 ․ 개장시의 층별 업종을 기존 상가 분양 당시 광고와 다르게 변경한 사안에서 “피고가 1층과 2층에 수입명품 아울렛 매장을 조성한다는 등의 이 사건 상가의 층별 업종 등에 관한 계획을 광고하여 이를 전제로 이 사건 분양계약이 체결되었는데, 준공·개장된 이 사건 상가에는 수입명품 아울렛 매장이 전혀 없는 등 그 층별 업종이 위 광고내용과 상당히 다른 바, 통상적으로 원고가 분양받은 푸드코트의 경우 상가에 입점하는 점포의 업종 및 규모가 분양계약 체결 및 목적 달성에 있어 중요한 고려요소인 점, 그리고 피고가 영화관 매표소의 위치를 3층에서 2층으로 조정하면서 원고에게 분양할 점포를 3층 000호와 000호에서 2층 000호와 000호로 일방적으로 변경하였는데 그 과정에서 단순히 층수만 변경한 것이 아니라 층의 구조, 층내의 위치 등이 변경된 점 등을 종합할 때, 피고로서는 원고에게 이 사건 분양계약의 내용에 좇은 이행을 할 수 없거나 그것이 현저히 곤란하게 되었고, 그로 인하여 원고는 이 사건 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다”고 보아, 분양자가 상가에 입점 예정인 영화관 매표소의 위치를 변경하면서 수분양자에게 분양 예정인 푸드코트의 위치도 변경한 것은 분양계약상 허용된 범위 내의 변경을 넘어서므로, 분양계약이 적법하게 해제되었고, 분양자가 원상회복을 하여야 한다고 판시하였습니다. 

청주지방법원 2020. 5. 26. 선고 2009가합10750 판결

분양된 상가에 존재하는 기둥 때문에 시야를 차단하고 동선을 제한한다는 이유로 분양계약을 해제한 사안에서, “분양받은 상가에 존재하는 기둥의 위치와 면적에 비추어 볼 때 기둥이 시야를 차단할 뿐 아니라 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 초래하는 경우, 그와 같은 기둥이 존재한다는 사실은 분양계약 체결에 중대한 영향을 줄 수 있는 사정으로서 분양자는 계약체결과정에 있는 수분양자들에게 적절한 시기에 정확하고 충분한 정보를 제공하고 이에 관하여 설명할 의무가 있는데, 분양자가 이에 관하여 설명 또는 고지하지 아니하여 수분양자들이 당초에 분양계약을 통하여 계획했던 본래의 목적을 달성할 수 없게 되었다면 이를 이유로 위 상가에 관한 분양계약을 해제할 수 있다”고 판시하여, 분양계약 체결 당시에 설명을 듣지 못한 기둥의 존재로 인하여 시야 차단, 동선 제한 등의 불편이 발생한 경우 당초에 분양계약을 통하여 계획했던 본래의 목적을 달성할 수 없게 되었다면 분양계약의 해제가 가능하다는 판단하기도 하였습니다. 

다만, 위 두 개의 판례 이외에는 분양계약의 취소, 해제를 인정한 사례가 거의 존재하지 않았습니다. 

3. 증인신문

이에, 피고(시행사) 측 분양대행업체와 용역계약을 체결하고 분양상담 및 분양광고업무를 수행한 자를 증인으로 신청하였고, (i) 분양광고 홍보 브로셔에 나와 있는 약 10% 이상의 임대수익이 발생할 것이라는 광고를 하였고(임대수익의 분양계약 포섭 여부), (ii) 증인이 분양대행사로부터 교육을 받을 당시에 홍보 브로셔에 기재되어 있는 "ㅁ" 표시가 기둥이며, 실제 크기를 비율대로 축소하여 표현한 것이라는 점을 교육받은 적이 없었기 때문에 일반 수분양자들에게 안내한 사실이 없음을 각 입증하기 위한 취지의 질문을 하였습니다. 

물론, 피고 측 소송대리인은 (i) 임대수익률은 청약의 유인에 불과하여 분양계약의 내용으로 편입되지 않았으며, (ii) 평면도에 기재되어 있는 "ㅁ" 표시가 기둥이라는 점을 당연히 알 수 있었고, 분양계약 체결 당시 모든 수분양자들에게 해당 정보를 알려주었다는 취지의 질문을 하면서 원고 측 소송대리인의 주장을 탄핵시키고자 하였습니다. 

4. 현장검증

이러한 상황에서 박건호 변호사님은 해당 상가에 대한 현장검증신청을 하였습니다. 

검증의 목적 : 이 사건 분양계약의 목적물이 상가 각 호실의 기둥 등과 상가 전반의 임대 상황 및 근처 상권 등을 확인하여 이 사건 해제, 취소 사유 및 손해배상 사유가 존재하는지 여부를 증명하기 위함. 

검증의 목적물 : 각 수분양자들이 분양받은 이 사건 상가 각 호실 내부에 존재하는 기둥, 소화전, 환풍구의 위치, 형태 및 크기의 확인(기둥, 소화전, 환풍구 등의 존재는 소송을 제기한 호실마다 조금씩 그 형태가 다름).

검증사항 : 이 사건 주상복합 상가 판매 및 근린생활시설. 

아마도 이 사건에서 가장 핵심적인 장면은 실제 현장검증절차가 아니었나 싶습니다. 판사님께서 직접 현장에 나오시어 검증절차를 진행하였고, 원고 소송대리인과 원고들(수분양자) 모두가 현장검증 날짜에 출석하여 최선을 다하여 각 분양받은 상가의 문제점에 대하여 지속적인 어필을 하였습니다. 

요지는 노후 대비 혹은 지금까지 착실히 수십년 간 벌어온 돈을 가지고 노후대비를 위하여 모든 돈을 다 쏟아부어 상가를 하나 분양받았는데(월 임대료 받기 위하여), 상가 분양계약 체결 당시에 전혀 고지받지 못한 기둥, 소화전, 환풍구의 존재로 인하여 상가로서 기능을 전혀 하지 못한다는 것입니다. 

5. 1심 판결문 확보

해당 소송에서 승소 판결을 받은 사례가 거의 없었으나, 2018. 2. 2. 기념비적인 1심 판결문을 드디어 확보하게 됩니다. 

재판부는, 
(i) 원고 A가 분양받은 이 사건 상가 OOO호 상가는 기둥과 환풍구로 인하여 시야가 차단되고 고객 및 영업주의 동선이 제한되는 등 상가의 공간 활용에 상당한 제역이 발생한다고 봄이 타당하므로, 피고는 분양자로서 기둥 등의 존재 등에 관하여 원고 A에게 설명할 의무가 있음에도 이를 설명하지 않음으로써 기망하였다고 판단된다. 따라서 원고 A가 피고와 체결한 분양계약은 앞서 본 원고 A의 취소 의사표시에 따라 적법하게 취소되었으므로, 피고는 부당이득으로 원고 A에게 이미 지급받은 분양대금 6억 원과 이에 대한 법정이자 등을 반환할 의무가 있다.

(ii) 원고 B가 분양받은 이 사건 상가 ㅁㅁㅁ호 상가에는 2개의 기둥이 모두 이웃 상가가 아닌 해당 상가만을 침범하고 있는 점, 상가 ㅁㅁㅁ호에 소화전이 설치됨으로써 원고 B가 상가를 사용하지 못한 기간이 약 11개월인 점 등을 더하여 보면, 피고는 분양자로서 앞서 본 바와 같이 원고 B에게 기둥과 소화전의 존재 여부 및 위치, 면적 등에 관하여 설명할 부수적 주의의무가 있음에도 그에 관한 설명을 하지 않았다고 봄이 타당하다. 따라서 피고는 분양계약상 부수적 의무로서 설명의무를 제대로 이행하지 않음으로써 말미암아 위 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다. (중략) 그런데 수분양자들에게 기둥의 존재 등에 관하여 정확한 설명이 있었다면 형성되었을 분양대금을 증명하는 것이 곤란하다. 따라서 위 각 기둥의 위치와 면적, 전용면적에서 차지하는 비율, 상가 ㅁㅁㅁ호에 소화전이 설치되었던 기간 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 고려하여, 원고 B가 입은 재산상 손해액을 분양대금의 10%(약 5천만 원)로 인정한다. 

(iii) 아이러니 하게도 처음에 이 소송의 원고들을 모아서 연락을 취한 분은 잔금을 내지 않고 소송을 제기하였다가(분양계약 취소), 상가의 임대가능성과 임대수익률에 관한 설명은 일종의 추정치로서 전망 내지 예상을 한 것에 불과하므로, 위 광고의 내용이 분양계약 체결 여부에 큰 영향을 미칠 만큼 분양계약의 중요한 부분에 해당한다고 단정하기 어렵다고 보아, 전부 패소하는 판결을 선고하였습니다. 

6. 전주 1차 소송 _ 2심으로...

이에 피고 측은 항소를 하였습니다. 1심은 전주지방법원 합의부에서 판단을 하였구요, 항소를 하게 되면 2심은 광주고등법원(전주) 재판부에서 판단을 하게 됩니다. 다시 말하여, 광주고등법원에서 판단을 하는 것이 아니라 광주고등법원 소속의 항소심 재판부가 별도로 전주지방법원에 위치하고 있는 것입니다. 

이제부터는 오히려 저희가 1심에서 받은 승소판결문을 방어해야 하는 상황이 발생하였습니다. 다음 포스트에서는 전주 1차소송 _ 2심(항소심) 이야기를 계속하겠습니다. 

 

이처럼, 장두식 변호사는 주상복합상가(근린생활시설)의 분양계약 체결 당시 제대로 고지받지 못한 기둥 등의 존재로 인하여 분쟁이 발생하는 경우 이를 다투는 소송을 전문적으로 다루고 있습니다. 해당 상가(오피스)에 발생한 기둥 등의 문제로 인하여 경제적, 정신적 스트레스를 받는 분들께서는 편하게 연락주시기 바랍니다. 

 

장두식 변호사 직통전화 연결 : 010-4972-4079 (클릭시 전화연결, 카카오톡 : dsjang)

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