개정 상가임대차보호법 해설 (20. 11. 1. 시행)

 

안녕하세요, 장두식 변호사입니다. 

오늘은 2020. 7. 31. 일부 개정되었고, 2020. 11. 1.부터 시행된 개정 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 합니다)의 핵심적인 변화내용과 대처방안에 대하여 간략히 설명드리겠습니다. 

 

지난 포스트를 통하여 명도소송 및 제소전화해와 같이 상가 임대차계약 체결 과정에서 꼭 알아두어야 할 
법률상식 및 계약서 검토의 중요성에 대하여 설명드렸습니다. 

코로나 19사태라는 전대 미문의 상황을 맞이하여, 국회에서는 2020. 7. 31. 자영업자 및 상인들의 생존권 확보라는 측면에서 기존 상가임대차법에서 보장할 수 없었던 여러가지 조항을 신설하거나 보완하였습니다.

대표적인 조문을 살펴보겠습니다. 

 

[개정 상가건물 임대차보호법(2020. 11. 1. 시행)]

6개월 기간동안 차임연체를 하여도 보장받는 권리(임시 특례 제정)

상가 임대차 계약을 체결하는 경우, 3기의 차임을 연체하는 경우 상가임대차계약 해지 사유에 해당한다는 것은 
너무나도 잘 알려진 상가임대차법의 핵심 내용입니다. 하지만, 개정 상가임대차보호법은 시행일(2020. 11. 1.)부터 6개월 기간동안 차임을 연체하는 경우에도 (i) 계약갱신 요구 거절사유, (ii) 권리금 회수기회 보호 배제사유, (iii) 차임연체로 인한 계약해지 적용에 있어서는 차인염체액으로 보지 아니한다는 규정을 신설하였습니다. 

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)  임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은  제10조 제1항 제1호(계약갱신 거절사유 :  임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우),  제10조의4 제1항 단서(권리금 회수기회 방해사유 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위) 및  제10조의8(차임연체와 해지 :  임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.) 의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

 

코로나19 등과 같은 제1급 감염병 발생시 차임 또는 보증금의 증감청구권 행사 가능

뿐만 아니라, 갑염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 제1급 감염병등에 의한 경제사정의 변동이 있는 경우,

양 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있음을 규정하였습니다.  다만, 증액의 경우에는 증액청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5 비율을 초과하지 못하도록 규정하였습니다. 

11조(차임 등의 증감청구권)  ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급 감염병("제1급감염병"이란 생물테러감염병 또는 치명률이 높거나 집단 발생의 우려가 커서 발생 또는 유행 즉시 신고하여야 하고, 음압격리와 같은 높은 수준의 격리가 필요한 감염병으로서 다음 각 목의 감염병을 말한다. 다만, 갑작스러운 국내 유입 또는 유행이 예견되어 긴급한 예방·관리가 필요하여 질병관리청장이 보건복지부장관과 협의하여 지정하는 감염병을 포함한다. 가. 에볼라바이러스병, 나. 마버그열, 다. 라싸열, 라. 크리미안콩고출혈열, 마. 남아메리카출혈열, 바. 리프트밸리열, 사. 두창, 아. 페스트, 자. 탄저, 차. 보툴리눔독소증, 카. 야토병, 타. 신종감염병증후군(코로나19), 파. 중증급성호흡기증후군(SARS), 하. 중동호흡기증후군(MERS), 거. 동물인플루엔자 인체감염증, 너. 신종인플루엔자, 더. 디프테리아) 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령(상가임대차법 시행령 제4조 : 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.)으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.   ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.

 

[개정 상가건물 임대차보호법의 해석에 대하여]

소급 적용 여부에 관하여 

장두식 변호사의 의뢰인은 국회 법제사법위원회에서 개정 상가임대차보호법이 통과하자마자 해당 기사링크를 저에게 보내면서 지금부터 밀린 월차임을 전혀 지급하지 않아도 될 뿐만 아니라, 미납한 월 차임 상당액에 대한 감액청구권 행사를 하여도 되는지 질의하였습니다. 물론 대답은 '아니오' 입니다. 소급적용 대상이 아닙니다. 개정 법안에 의하면, 월 차임이 연체되는 상황에서 임대차계약을 해지할 수 없을 뿐, 연체 차임은 언젠가는 다 갚아야 하는 돈이라는 점 명심하시기 바랍니다. 무턱대고 월 차임 지급을 거절하는 것은 올바른 전략이 아닙니다. 

임차인이 임대료 인하요구권을 행사하는 경우, 임대인이 이를 따라야 할 의무는 없음

만약, 개정 상가임대차보호법에 따라 임대료 인하요구권을 행사하더라도 임대인에게 위 요구권을 수용하라고 강제할 수는 없습니다. 다만, 착한 임대인과 같이 월 차임을 인하해주는 경우도 상당이 많은데, 이 경우 감액 한도나 인도 비율을 얼마로 정하는 것이 좋은지에 대한 가이드는 없습니다. 일종의 입법의 미비영역이라고 보아야 하겠지요.  

임대인에 대한 혜택은 무엇인지, 개정안 시행 후 6개월 이후 곧바로 계약해지 가능 여부

임대인이 만약 임차료를 위 6개월 기간동안 감액하였다면, 다시 임대료를 증액하는데 있어서는 5% 제한을 받지 않습니다. 다시 말하여, 20% 감액을 해주었다면 이후 원래 임대료로 바로 증액하여 받는 것은 아무런 문제가 없고, 기존 임대료에서 증액하는 경우 5% 제한을 받게 되는 것으로 해석하여야 할 것입니다. 다만, 임차인과 달리 임대인에 대한 혜택이 전혀 제공되지 않고 있어, 임대인에 대한 역차별로 해석될 여지도 많습니다. 

또한, 개정 상가임대차법 시행 후 임차인이 6개월 간 월 차임을 전혀 지급하지 않는 경우, 6개월이 경과하자 마자 곧바로 계약을 해지할 수 있는지에 대한 명확한 설명도 없습니다. 이러한 부분 역시 입법의 공백이라고 보아야 하겠지요, 결국 해당 문제는 소송 혹은 주관부처의 유권해석으로 정리해야 할 필요성이 있습니다. 

 

이러한 점을 감안하시어 상가 임대차 계약을 체결하거나 제소전화해 작성을 앞두고 있거나, 코로나 19라는 특수한 상황에서 각 계약서 검토가 필요한 경우 언제든지 장두식 변호사에게 도움을 요청하시기 바랍니다.

다음 포스트에서는 상가임대차보호법과 관련한 대법원의 최신판례를 소개하겠습니다.  감사합니다. 

 

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장두식 변호사

감사합니다.