계약갱신청구권에 따른 임대차계약 해지를 인정하지 않은 사례

 

안녕하세요 장두식 변호사입니다.

오늘은 계약갱신청구권 행사와 관련하여 임차인의 계약해지 요구권 행사가 인정되지 않은 판례가 있어 소개드리고자 합니다.

서울북부지방법원 2023. 4. 13. 선고 2022가합21044 임대차보증금 판례입니다.

향후 이와 유사한 사건에서 리딩 판례가 될지, 대법원의 판단을 받게 될지 관심이 갑니다.

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1. 사실관계

원고는 2016. 10. 31. 피고와 서울 중랑구 C아파트 D호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 임대차기간 2017. 2. 2.부터 2019. 2. 1.까지, 임대차보증금 2억 6,000만 원으로 각 정하여 임대차계약을 체결하였다.

원고는 위 임대차계약 당일 계약금 2,600만 원을, 2017. 2. 2. 잔금 2억 3,400만 원을 각 피고에게 지급하였고, 2017. 2. 2. 이 사건 아파트를 인도받았다.

원고는 이후 이 사건 아파트에 계속 거주하면서 2021. 4. 6. 피고와 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약서를 다시 작성하였는데, 임대차기간은 2021. 4. 6.부터 2023. 4. 5.까지로, 임대차보증금은 이전과 동일한 2억 6,000만 원으로 각 정하였다(이하 이 임대차계약을 ‘신규 임대차계약’이라고 한다). 한편 신규 임대차계약서의 특약사항란에는 ‘본 계약은 계약갱신청구에 의한 재계약으로 보증금은 이전계약과 동일한 조건이다’라고 기재되어 있다(이하 이 사건 아파트에 관한 임대차를 ‘이 사건 임대차’라고 한다).

원고는 2021. 10. 25. 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다는 뜻을 표시하였고, 2022. 2. 14.경 이 사건 아파트에서 퇴거하였다.

2. 쟁점

 

이 사건의 쟁점은 다음과 같습니다.

가. 원고의 해지 통지에 따른 임대차계약 해지 여부

판단 : 이 사건 임대차는 당초 정한 임대차기간(2019. 2. 1.)이 끝난 후 2021. 2. 1.까지로 묵시적으로 갱신된 것으로 보이고(주택임대차법 제6조 제1, 2항), 이러한 경우 임차인인 원고는 2021. 2. 1.부터 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대차계약의 갱신요구를 해야 하는바(주택임대차법 제6조의3 제1항), 원고가 위 기간 내에 계약갱신요구권을 행사하였다고 볼 자료가 없다. 따라서 신규 임대차계약서의 특약사항란에 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 기재되어 있다는 사정만으로 신규 임대차계약이 계약갱신요구권에 의한 갱신의 실질을 가지고 있다고 보아 이 사건 임대차가 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신된 것이라고 보기는 어렵다. 또한, 신규 임대차계약이 위 기간 내에 체결된 것도 아니므로 신규 임대차계약의 체결 자체를 계약갱신요구권의 행사로 볼 수도 없다. 따라서 원고의 주장은 그 전제부터 타당하지 않다.

 

주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 제6조의3 (계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

원고는 묵시적 갱신 기간동안 피고에게 임대차계약의 갱신요구를 한 사실이 없으므로 특약의 기재와 상관없이 계약갱신청구권을 행사한 것으로 볼 수 없다는 취지입니다.

 

나. 임대차계약 합의해지 여부

판단 : 피고가 신규 임대차계약에서 정한 임대차기간이 15개월 이상 남아 있고 임차인이 금방 구해질지도 불투명한 상황에서 원상회복에 대한 별다른 협의 없이 ‘3개월 후에 무조건 임대차를 종료하기로’ 합의하였다는 것은 사회통념상 이례적으로 보이고, 피고가 그와 같이 합의할 특별한 이유나 동기도 보이지 않는다.

재판부는 당사자 사이에 무조건적인 3개월뒤 임대차 종료의 합의가 있었다고 단정할 근거로 삼기 어렵다고 보았습니다.

 

다. 피고의 사용, 수익하게 할 의무 위반에 따른 임대차계약 해지 여부

판단 : 임대차계약에 있어 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는바(민법 제623조), 피고가 이 사건 아파트를 방문하여 원상회복이 필요한 부분을 확인하는 과정에서 이 사건 아파트의 벽지 등을 일부 훼손하였음은 앞서 본 바와 같으나, 임대차목적물의 부적합 상태가 임대인의 수선 등으로 쉽게 치유될 수 있는 것일 때에는 임차인은 우선 수선 등을 최고하고, 이행되지 않는 때에 한하여 계약을 해지하는 것이 신의칙상 타당하다고 할 것인바, 이 사건 아파트의 훼손의 내용 및 정도 등에 비추어 볼 때 그 수선이 불가능하다고 보이지 아니하므로, 원고가 피고에게 상당한 기간을 정하여 수선을 요구하지 않은 채 곧바로 이를 이유로 임대차계약이 해지되었다고 주장하는 것은 받아들이기 어렵다.

 

 

위 사건에 관하여 원고가 항소를 할 경우 서울고등법원에서 항소심이 다루어질 것으로 보입니다. 관련 사건의 판단에 대하여 지속적으로 살펴보겠습니다.

장두식 변호사는 부동산 전문 변호사로서 이와 관련한 다양한 임대차보증금 반환 소송, 전세금 반환 소송을 수행한 경험이 있습니다. 임대차계약의 묵시적 갱신청구권 행사를 부정한 판례가 나온 만큼 보다 면밀한 법리검토가 필요합니다.

 

법무법인 정향 (서울특별시 서초구 서초대로78길 5 대각빌딩)

 

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