제소전화해 _ 상가 임대차 계약 체결방법

 

안녕하세요, 장두식 변호사입니다.

이번에는 상가 임대차계약 및 소송실무에서 자주 활용되고 있으며, 특히 건물 임대인께서 선호하는 

계약방식에 해당하는 '제소전화해' 체결 및 상가임대차보호법 대처방안에 관하여 설명드리겠습니다. 

 

[제소전화해 의의(민사소송법 제461조)]

 

제소전 화해란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는 화해를 의미합니다(출처 : 법령용어사례집, 법제처ㆍ한국법제연구원). 

제소전화해 계약이 무서운 점은 화해가 이루어지는 순간 '확정판결'과 동일한 효력이 있고, 창설적 효력을 갖게 된다는 것입니다. 제소전화해 계약의 효력을 부정하기 위해서는 '준재심'을 통하여만 그 효력을 깨뜨릴 수 있는데 실질적으로는 불복방법이 없는 것과 동일하기 때문입니다. 

민사소송법 제461조 (준재심) 제220조의 조서 또는 즉시항고로 불복할 수 있는 결정이나 명령이 확정된 경우에 제451조제1항에 규정된 사유가 있는 때에는 확정판결에 대한 제451조 내지 제460조의 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다.

제220조(화해, 청구의 포기ㆍ인낙조서의 효력)  화해, 청구의 포기ㆍ인낙을 변론조서ㆍ변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다.

 

[제소전화해를 선호하는 이유]

그렇다면 실무에서 임대인이 제소전화해 조서작성을 선호하는 가장 큰 이유는 무엇일까요?

이는 지난 포스트에서 설명드린 명도소송을 진행하지 않아도 되기 때문입니다. 

코로나 19와 같이 예측하지 못한 상황이 발생하여 임차인이 영업을 제대로 하지 못하고, 차임연체액이 3기에 달하면 
상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 

이 때, 임대인은 임차인을 상가에서 내쫓기 위하여 다시 '명도소송 및 점유이전금지가처분 소송'을 동시에 진행해야 하는 번거로움을 방지하기 위하여 미리 상가 임대차계약서를 작성할 때 '제소전화해' 조서를 작성하는 것을 희망하거나 이를 계약서의 특약사항으로 기재하는 경우가 많습니다. 

물론, 대부분의 임차인 혹은 처음 상가임대차계약을 체결하는 분들은 '제소전화해'의 효력을 잘 알지 못하기 때문에 
법률적인 검토를 마치지 못한 상태에서 계약 체결에 응하는 경우가 많습니다(물론, 이 경우 임대인은 일반
상가 임대차계약과 비교하여 명도소송을 제기하지 않더라도 언제든지 강제집행을 할 수 있는 장점이 있으므로
계약기간 혹은 월 차임 부분에서 임차인에게 일부 유리한 계약조건을 제시하는 경우가 대부분입니다).

 

실제 명도소송을 제기하여 승소한 뒤, 집행권원을 얻어 임차인을 내보는 과정에서 최소 4 ~ 6개월의 시간이 소요될 뿐 아니라 이미 3기 이상의 차임을 연체하여 임대인과 신뢰관계가 무너진 임차인은 명도소송을 진행하는 과정에서
제 때 월차임을 지급하지도 않는 경우가 대부분입니다.  

따라서 이 경우에는 상가 임대차계약 및 제소전화해 계약서 및 해당 업무를 많이 다루었던 변호사와 사전에 상의하여
예상치 못한 불이익이 발생하는 것을 최대한 방지하는 것이 중요합니다. 

 

[장두식 변호사 제소전화해 수행사례]

장두식 변호사는 헬스 클럽을 운영하고 있던 의뢰인의 요청을 받아 1호점, 2호점의 각 상가임대차계약을 해지한 뒤,
원만히 소송을 종료할 수 있는 제소전화해 사건을 수임하여 성공적으로 임무를 완수하였습니다. 

제소전화해 신청취지와 신청원인 사항은 아래와 같은 형태로 구성됩니다. 

제소전화해 신청취지

 

제소전화해 신청원인

1. 나. 및 다. 항은 제소전화해 조서를 작성할 때 기본적으로 들어가는 동시이행에 대한 조항입니다. 다시 말하여, 각 부동산 임대차계약을 종료하는 경우, 임대인은 임대차보증금에서 남은 연체차임, 이자, 연체관리비를 공제한 금액을 임차인에게 지급함과 동시에 임차인은 해당 부동산에서 퇴거를 완료하여야 하며, 이는 실무상 같은 날 한꺼번에 완료되기 때문에 동시이행으로 처리하며, 계약서 상으로는 다음과 같이 기재한다는 점을 알고 계시면 됩니다. 

 

2. 다.항의 경우 임차인에게 일방적으로 불리한 측면이 있습니다. 현재는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 법정이율이
2019. 6. 1.부터 연 12%로 변경되었습니다. 따라서 해당 조항은 연 18%가 아니라 연 12%로 변경할 것을 단독판사님께 요청드려서 해당 조문을 수정하여야 할 필요성이 있습니다.  

소송촉진 등에 관한 특례법(약칭 : 소송촉진법) 제3조(법정이율) ① 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결(심판을 포함한다. 이하 같다)을 선고할 경우, 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 그 금전채무의 이행을 구하는 소장(訴狀) 또는 이에 준하는 서면(書面)이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 연 100분의 40 이내의 범위에서 「은행법」에 따른 은행이 적용하는 연체금리 등 경제 여건을 고려하여 대통령령으로 정하는 이율에 따른다. 다만, 「민사소송법」 제251조에 규정된 소(訴)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정 (동법 시행령) 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 100분의 12를 말한다.

 

3항은 제소전화해 조서를 작성하는 가장 필수적인 조문입니다. 3. 가.항에 따라,

임차인의 차임연체액이 3깅분의 차임액에 달하는 경우, 피신청인(임차인)은 임대차존속기간에 대한 기한의 이익을 상실하고 신청인(임대인)에게 이 사건 각 부동산을 즉시 인도하여야 한다. 

다시 말하여, 명도소송 및 강제집행을 위한 별도의 소송을 진행하지 않더라도 한 번에 명도집행을 할 수 있는

권원을 부여하는 강력한 신청조항이 포함되어 있습니다. 

 

이에 장두식 변호사는 의뢰인의 현재 상황을 면밀하게 분석한 뒤, 일정 금액의 권리금을 지급받는 조건으로 
해당 사건의 제소전화해를 작성하지 않고 원만히 임대차계약을 종료하도록 안내하였습니다. 

코로나 19 사태와 같이 예상하지 못한 대내외적인 변수가 발생하는 상황에서, 제소전화해는 실무에서 자주 사용될 뿐 아니라 강제집행 권원을 얻고자 하는 임대인이 상가 임대차계약 체결시 함께 작성할 것을 요청하는 특징이 있습니다.

물론 제소전화해 신청비용이 일반 소송과 비교하여 변호사 선임료도 저렴한 것도 영향을 끼칩니다. 이러한 점을 감안하시어 상가 임대차 계약을 체결하거나 제소전화해 작성을 앞두고 있거나, 계약서 검토가 필요한 분들은 언제든지 장두식 변호사에게 도움을 요청하시기 바랍니다. 

다음 포스트에서는 개정된 상가임대차보호법의 개정방안 및 특징에 대하여 설명드리겠습니다. 감사합니다. 

 

장두식 변호사 직통전화 연결 : 010-4972-4079 (클릭시 전화연결, 카카오톡 : dsjang)

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장두식 변호사

 

감사합니다.