명도소송 _ 소장작성 및 승소방법

 

안녕하세요, 장두식 변호사입니다. 

이번에는 실무에서 자주활용되고 있으며 많은 분들이 관심을 가지고 있는 명도소송에서 소장을 작성하는 방법 및 승소판결을 확보하는 방안 및 개정 임대차보호법 및 상가임대차보호법과 적용방법에 관하여 설명드리겠습니다. 

코로나 19라는 전대미문의 사태로 인하여 2020년은 모든 이들의 기억 속에 오랫동안 잊혀지지 않을 한 해로 남을 것 같습니다. 개인적으로는 휴정기 이외에 코로나 19로 인하여 재판이 딜레이되는 경험도 했을 뿐 아니라 

마스크를 쓰고 다니는 일상이 1년 내내 이어졌고, 앞으로도 당분간 그럴 것이라는 점은 전혀 예측하지 못한 한 해 였는데요, 부디 백신이 잘 개발되어 예전의 평온한 일상으로 돌아갔으면 하는 마음뿐 입니다. 

다만, 상가임대차보호법 및 주택임대차보호법이 갱신되었을 뿐 아니라, 많은 자영업자들이 힘들어지면서 상가 월세를 제대로 지불하지 못하는 경우가 발생하였고, 이에 따라 명도소송 및 강제집행 실무가 실전에서도 많이 사용되고 있는 것 같습니다. 

명도소송이란 무엇일까요? 먼저 인도소송과 구별되는 명도소송 특유의 뉘앙스에 대하여 이해하실 필요가 있습니다. 

 

[상가건물 임대차보호법]

먼저 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기에 달하는 때에는 임대인은 상가건물 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 위 연체는 연속적일 필요가 없으며, 각 연체액의 총 합계금액이 3기의 연체금액을 초과하기만 하면 됩니다. 

상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

이처럼 상가임대차계약이 해지되면, 임차인은 임대인의 소유의 집, 혹은 상가에서 무단으로 점유하고 있는 경우에 해당하므로 나가에 합니다. 특히 2020년은 코로나 19라는 특성으로 인하여 임차인들이 본인 의사와 상관없이 상가를 비우지 못하는 경우가 많았습니다(단순히 상가를 비우는 것이 문제가 되는 것이 아니라, 상가 내부에 있는 인테리어도 임대차계약 체결하기 이전의 모습으로 원상복구하여야 하는데요, 매출이 전혀 없어서 월 차임을 지급하지 못한 임차인이 원상회복을 완료하면서 순순히 상가에서 퇴거하는 것을 기대하는 것은 쉽지 않습니다).

결국, 임대인은 임차인을 상가(혹은 집)에서 내쫓기 위하여 정당한 권리를 행사하여야 하는데요, 이 때 임차인을 내보낼 수 있는 법적 권원을 얻기 위하여 진행하는 소송이 '명도소송' 입니다. 

물론, 명도소송을 진행하기 전 임대인과 임차인 사이가 나빠진 경우가 대부분이므로 내용증명 우편을 주고받으면서 상호간의 계약해지 의사를 확인하는 것이 일반적입니다. 

 

[명도소송 내용증명 작성법]

임대인 측에서 임차인을 내보내기 위하여 작성하는 내용증명에는 대부분,
(i) 임차인의 월 차임 미지급 사실 (합계 3기 이상 연체금 발생),
(ii) 상가임대차계약 해지 통보 (임차인의 OO. O. OO.자 월 차임 미지급으로 인하여 상가 임대차계약 해지사유에 해당)
(iii) 퇴거 날짜 명시 (기한을 정하여 언제까지 상가를 비우고 나갈 것을 요청)
(iv) 미 이행시 법적 조치에 대한 안내 (명도소송 진행, 원상회복 의무, 변호사 비용 등 부담전가 안내)

와 같은 형태가 담겨져 있기 마련입니다. 

 

원래는 건물 인도청구가 맞지만 실무상 해당 소송에서는 명도청구라는 형태로 많이 진행되고 있습니다. 

 

[명도소송 청구취지 청구원인 작성법]

이에 장두식 변호사는 의뢰인의 요청을 받아 3기 이상 월차임을 납부하지 않은 임차인을 상대로 명도소송 소장을 작성하여 법원에 제출하였습니다. 명도소송의 청구취지와 청구원인을 간략히 정리하면 다음과 같습니다. 

청구취지

1. 피고는 원고에게 별지 기재 건물 중 1층 부분을 인도하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.

라는 판결을 구합니다.

 

청구원인

1. 당사자의 관계
   가. 원고의 이 사건 건물 소유권 취득
   나. 원고와 피고의 임대차계약 체결

2. 이 사건 임대차계약의 종료
   가. 피고의 월 차임 3기 합계금 미지급
   나. 원고의 퇴거 통지, 피고의 명도 거부
   다. 소결

3. 결론

 

이처럼, 명도소송은 실무에서 자주 사용될 뿐 아니라 내용증명 및 소장작성, 이를 통하여 승소판결을 확보하여야만 강제집행을 할 수 있는 특징이 있습니다. 물론 실무에서는 임차인이 소송진행 중 소유명의를 변경하는 경우를 막기 위하여 점유이전금지가처분 신청도 함께 진행하는 것이 일반적입니다. 

장두식 변호사의 경우, 명도소송을 진행한 사건에서 매우 간단한 쟁점에 대하여 피고 측이 다투고 있지 않았음에도 불구하고 승소판결문을 확보하는데 약 3달 가량 시간이 소요되었습니다. 이러한 점을 감안하시어 상가 임대차 계약을 해지하거나 혹은 임차인으로서 이를 대응하여야 할 필요가 있는 분들은 언제든지 장두식 변호사에게 도움을 요청하시기 바랍니다. 

다음 포스트에서는 제소전 화해 절차 및 대처방법, 개정된 상가임대차보호법에 따른 대응방법에 관하여 간략히 설명드리겠습니다. 감사합니다. 

 

장두식 변호사 직통전화 연결 : 010-4972-4079 (클릭시 전화연결, 카카오톡 : dsjang)
감사합니다.