최신판례 _ 개정 상가임대차보호법 부칙 제2조의 '이 법 시행 후 갱신되는 임대차'의 의미가 문제된 사건

 

안녕하세요, 장두식 변호사입니다.

오늘은 임대차소송에서 눈여겨 볼 만한 최신 판례를 소개하도록 하겠습니다. 개정 상가임대차보호법 부칙 제2조의 '이 법 시행 후 갱신되는 임대차'의 의미에 대한 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결입니다.  

[사실관계]

임대인(이하 '갑')은 2012년 임차인(이하 '을')에게 연 차임 250만원으로 건물을 임대하였고, '을'은 이 건물에서 참기름 등 제조업을 수행하였습니다. '갑'은 2년 뒤 임대료를 연 300만원으로 인상하면서, 임대차기간을 2014년 ~ 2019년까지 5년 더 연장했습니다. 

갑은 임대차계약 만료 3개월 전인 2019년 4월 경 을에게 임대차계약을 더 이상 갱신할 의사가 없음을 통보하였습니다. 그러자 을은 2018. 10. 개정된 상가임대차보호법에 따라 본인에게 임대차계약 갱신권이 있다면서 계약갱신을 요구하였고, 이에 갑은 을을 상대로 명도소송을 제기하였습니다. 

이 사건의 쟁점은 2018. 10. 개정된 상가임대차보호법에 따른 의무 임대차기간 10년 확대 규정이 구 상가임대차보호법에 적용될 수 있는지 여부입니다. 

상가건물 임대차보호법 (약칭 : 상가임대차법) 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.   1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  <개정 2018. 10. 16.>

 

[1심 판결의 요지]

이 사건 제1심(대구지방법원 의성지원 2020. 2. 5. 선고 2019가단10882)은 개정법은 상가임대차보호법 시행일 이후 최초로 체결된 임대차계약 뿐만 아니라 시행일 전에 체결됐지만 이후에도 적법하게 갱신되는 모든 임대차 계약에 대해서도 적용된다고 보았습니다. 

다시 말하여, 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않은 상태에서 이뤄진 을의 2019. 4. 갱신요구에 의하여 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신되었다고 보아 을 승소 판결을 하였습니다.  

 

[항소심 판결의 요지]

이 사건 항소심(대구지방법원 2020. 6. 10. 선고 2020나302583)은, 제1심의 판단과 달리 

주    문 1. 제1심 판결을 취소한다.  2. 피고는 원고에게 경북 의성군 C지상 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 방앗간 85.8㎡을 인도하라.  3. 소송총비용은 피고가 부담한다.  4. 제2항은 가집행할 수 있다.

라고 판단하였습니다. 

개정 상가임대차보호법 부칙을 해석하는 데 있어, 항소심 판결의 생각은 달랐습니다. 항소심 재판부의 판시내용은 다음과 같습니다. 

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원래는 상가임대차법이 보장하는 임대차기간은 총 5년이었는데, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되면서 10년으로 늘어났다. 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기에 5년은 짧다는 주장이 지속적으로 제기되었기 때문이다.

위와 같이 개정된 상가임대차법은 원칙적으로 공포한 날부터 시행되었다(부칙 제1조).

따라서 위 개정법 시행 후에 체결되는 상가건물 임대차계약에 관하여 (임차인이 원할 경우) 총 임대차기간 10년이 보장된다는 점은 분명하다.

반대로 위 개정법 시행 당시 이미 종료한 임대차계약에 대하여는 10년 보장에 관한 위 조항이 적용될 여지가 없다는 점도 분명하다. 이미 종료한 임대차계약의 효력을 10년의 범위 내에서 부활시킨다는 취지의 조항이 아니기 때문이다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결의 취지 참조). 그런데 위 개정법 시행 전에 이미 체결되어 개정법 시행 당시 존속하고 있는 임대차계약의 경우 위 개정법이 적용되는지 아니면 구법이 적용되는지가 문제된다.

이에 관한 개정법 부칙 제2조는 아래와 같다.

즉, 10년 보장 조항이 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약에 적용될 뿐만 아니라(이는 당연하다. 위 부칙 조항이 없었어도 마찬가지일 것이다), 개정법 시행 전에 체결되어 개정법 시행 후에 갱신되는 임대차계약에도 적용된다.

특히, 개정법 부칙 제2조에 따라 10년 보장이 적용되는 '갱신되는 임대차'는 원고의 주장과 같이 '개정법 시행 당시 구법에 따른 보장기간이 5년이 되지 아니하여 구법에 의하더라도 임차인이 기간만료 전에 갱신요구를 할 수 있는 경우'로 해석하여야 한다고 판단하였습니다(이는 임대인에게 불측의 피해를 입힐 수 있음을 주요 근거로 제시하였습니다).

 

[대법원 판결의 요지]

판결요지 1. 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'의 의미에 대하여 

개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

 

판결요지 2. 피고가 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는지 여부

피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다.

따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다.

원심은 판시와 같은 이유로 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 이미 이 사건 임대차계약의 기간이 의무임대차기간인 5년을 경과하여 피고는 더 이상 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없고 그에 따라 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았으므로 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않는다고 판단하였다.

이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 채증법칙위반이나 사실오인, 상가임대차법의 적용 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

 

[판결의 의의]

상가 임대차계약을 체결하는데 있어 계약갱신 청구권을 행사하여 상가 임대차법의 보호를 받기 위하여 노력하는 것은 어떻게 보면 당연한 이치일 수 있습니다. 임차인은 오랜시간 같은 장소에서 영업을 유지하거나 상가로서 기능을 하면서 단골고객의 유치, 유무형의 가치 상승, 그 동안 상가 내부에 인테리어 등을 실시하면서 상가의 가치를 높이는 일을 많이 수행하였기 때문에 최대한 오랜시간 동일한 조건으로 임대차계약을 유지하고자 할 것입니다. 

하지만, 임차인의 권리를 지나치게 보호하게 되는 경우 반대로 임대인의 권리가 침해받는 경우가 발생할 수밖에 없습니다. 동전의 앞 뒷면과도 같은 임대인과 임차인의 권리 중 누구의 손을 들어줄 것인가는 입법정책으로 해결하는 것이 원칙적으로 바람직하나, 모든 경우의 수를 가정하여 법을 제정할 수는 없습니다. 

코로나 19 사태로 인하여  2020. 11. 1. 부터 시행되는 개정 상가임대차보호법에 의하더라도 임차인을 보호하기 위한 여러가지 특례조항이 신설되었습니다. 개정 임대차보호법에 대한 상세한 설명은, 

https://jangdoosik.tistory.com/47 

에서 확인하시면 됩니다. 

이처럼, 상가 임대차보호법과 같이 지속적으로 개정이 잦을 뿐 아니라 임대인과 임차인의 계약의 특수성에 따라 정확한 유불리를 판단하기 위하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 여부는 소송대리인의 세심한 관찰과 끊임없는 법리 탐구를 수반합니다. 따라서, 상가 임대차계약 체결 혹은 해지와 관련하여 여러가지 법률이슈로 고민하고 계신다면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

장두식 변호사 직통전화 연결 : 010-4972-4079 (클릭시 전화연결, 카카오톡 : dsjang)

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장두식 변호사

감사합니다.