최신판례 _ 코로나 19 사태로 인하여 매출이 급감한 경우 상가 임대차계약을 해지할 수 있는지 문제된 사건

 

안녕하세요, 장두식 변호사입니다.

오늘은 상가 임대차소송에서 눈여겨 볼 만한 최신 판례를 소개하도록 하겠습니다. 코로나 19 사태로 인하여 매출이 급감한 경우 사정변경 원칙을 적용하여 상가 임차인이 임대인으로 상대로 상가 임대차계약을 해지할 수 있는지'에 대한 서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결입니다. 

[사실관계]

임차인(원고, 이하 '갑')은 의류, 악세사리, 패션잡화 도소매 및 프랜차이즈업을 사업목적으로 하여 2011. 3. 24. 설립된 회사이고, 임대인(피고, 이하 '을')은 집합건물인 서울 중구에 위치한 이 사건 건물의 관리단인 조합으로부터 이 사건 건물 전체의 임대차계약 체결, 시설유지, 임료 및 수익금의 수금과 배분 등의 업무를 위임받은 관리인으로서, 이 사건 건물 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내(가)부분 20평(20개의 구분 점포를 합한 면적, 이하 '이 사건 점포')을 원고에게 임대한 임대인입니다. 

원고는 2019. 5. 31. 경 피고와 사이에 이 사건 점포를 다음과 같은 조건으로 임차하여 2019. 6. 20.부터 원고가 운영하는 프랜차이즈사업의 직영점으로 운영하였습니다. 

제3조 (임대보증금 및 임대료) 임대보증금 : 230,000,000원 차임 월 : 22,000,000원(관리비 및 부가가치세 별도) 제13조 (계약해제 및 해지) ④ 당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.

 

[원고의 상가 임대차계약 해지 통보 및 피고의 답변]

원고의 상가 임대차계약 해지 통보 : 코로나 19 사태로 인하여 외국 관광객 입국이 중단되면서 이 사건 점포에서의 매출은 코로나 19 사태 이전과 비교하여 90% 이상 감소하였다. 원고는 2020. 3. 10. 까지 차임(2020년 2월분 차임)을 지급하고 그 뒤로는 차임을 지급하지 못하고 있다가 2020. 5. 21.부터 이 사건 점포에서의 영업을 중단한 다음, 2020. 6. 3. (1차), 2020. 6. 8. (2차), 2020. 6. 11. (3차) 각 내용증명우편을 통하여 '코로나 19 사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생하여 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에 근거하여 2020. 7. 2.자로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다'는 해지의사표시를 하였고, 위 각 내용증명은 각 발송일 다음날 피고에게 송달되었다.  

피고의 답변 : 피고는 2020. 6. 16. 내용증명우편을 통하여 '코로나 19 사태는 홍수나 태풍, 화재 등 천재지변으로 건물이 망가진 게 아니라 영업장에서 영업을 하는데 지장이 없는 멀쩡한 상태여서 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당하지 아니하므로, 원고의 계약해지 통보를 수용할 수 없고, 이 사건 임대차계약서 제14조 제2항과 3항에 따라 처리하겠다'는 내용의 상가 임대차계약 해지 통보를 수용하지 않겠다는 회신을 하였다. 

원고의 차임 감액 요청 의사표시 : 원고는 2020. 10. 6. 내용증명우편을 통하여 재차 임대차계약 해지 요청을 하는 한편, 이 사건 임대차계약의 해지가 되지 않으면 민법 제628조에 기하여 임대료는 75% 이상 감액되어야 한다는 차임감액요청의 의사표시를 하였고 위 내용증명우편을 다음날 피고에게 송달되었다. 

민법 제628조 (차임증감청구권)  임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

원고의 이 사건 점포 인도완료 : 원고는 2020. 12. 중순경 이 사건 점포의 내부시설물을 모두 철거하여 원상회복을 한 다음 피고에게 이 사건 점포를 인도하여 주었다. 

원고의 청구취지 : 이 사건 소제기(2020. 10. 13.)시에는 주위적 청구로써 이 사건 임대차계약이 1치 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4. 해지되었음을 원인으로 하여 이 사건 점포 인도와 상환으로 미지급 임대료를 공제한 나머지 임대보증금 133,200,000원의 지급을 구하다가, 2021. 3. 12. 청구취지 및 청구원인 변경을 통하여 주위적 청구로써 이 사건 임대차계약이 해지되었다는 확인만을 구하고, 나머지 보증금 반환청구는 모두 포기하였다. 

 

[1심 판결의 요지]

서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결의 요지는 다음과 같습니다.

주   문 1. 원고와 피고 사이에 서울 중구 C, D, E 지상 F 상가빌딩 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 20평에 관하여 2019. 5. 31. 체결한 임대차계약은 2020. 7. 4.자로 해지되었음을 확인한다.  2. 소송비용은 각자 부담한다.

 

원심의 판단근거는 다음과 같습니다. 

원고의 주위적 청구에 관하여 : 코로나 19 바이러스 확산으로 인하여 외국인 관광객의 입국이 차단되면서 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하던 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없는 경우'에 해당하고, 설령 그렇지 않더라도 이 사건 임대차계약의 유지 및 존속이 불가능할 정도의 급격한 사정변경에 해당하므로 사정변경을 원인으로 한 계약해지권이 인정되어야 한다. 따라서 이 사건 임대차계약은 이를 이유로 한 원고의 해지의사표시가 담긴 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4.자로 적법하게 해지되었다. 그런데 피고가 이 사건 임대차계약의 해지의 효력발생을 부인하며 다투고 있으므로, 이 사건 임대차계약이 해지되었다는 확인을 구한다(예비적 청구 생략)

 

관련법리 : 사정변경을 이유로 한 계약 해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것이다. 이는 구체적 타당성을 위하여 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다. 따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제, 해지 또는 차임증감청구권은 ① 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며, ③ 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, ④ 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조).

이 사건에 대한 판단 : 앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 코로나 19 사태로 인하여 외국인관광객의 입국이 제한되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약서 제13조 제4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당한다고 봄이 상당하고, 설령 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 경우 그와 같은 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다. 

결론 : 따라서 원고의 이 사건 주위적 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하기로 하며, 예비적 청구에 대한 판단 없이 주문과 같이 판결한다(주위적 청구가 받아들여지면 예비적 청구는 판단하지 않습니다, 왜냐하면 예비적 청구는 주위적 청구가 기각될 경우 예비적으로 판단을 구하기 때문). 

 

[판결의 의의]

판결요지 1. 사정변경 원칙에 따른 임대차계약 해지를 인정함 

법원이 사정변경 원칙에 따른 임대차계약 해지를 인정한 경우는 흔치 않습니다. 따라서 코로나 19라는 전대미문의 상황을 고려하여 별도의 상가 임대차보호법 개정 혹은 법률의 소급적용 없이 사정변경 원칙에 따른 상가 임대차계약 해지를 인정한 판결로서 의미가 있습니다. 다만, 위 판결은 대법원의 판단을 받은 것은 아니므로 확립된 법리라고 보기에 애매한 측면은 있습니다. 

 

판결요지 2. 상가건물 임대차보호법 개정안의 입법취지를 반영  

법무부는 2021. 5. 24. 코로나 10로 집합금지, 제한조치를 받고 폐업한 상가임차인에게 사정변경에 의한 해지권을 인정하는 상가건물 임대차보호법 개정안을 입법예고했습니다. 코로나 19의 여파로 인하여 상가 임차인의 소득이 급감하는 사황에서 이미 폐업을 했거나 폐업을 고려할 정도로 어려움을 호소하는 상가임차인이 늘고 있지만, 폐업을 하더라도 기존에 체결한 상가 임대차계약의 종료 시까지 임대료 지급 의무에서 벗어날 수 없어서 상가 임차인의 생존권에 중대한 위협을 받고 있다는 점을 감안하여, 법무부는 계약준수 원칙의 예외로서 원론적으로 인정되던 사정변경에 의한 해지권이 코로나 19로 인해 집합금지조치 등을 당한 상가임차인이 폐업한 경우에 적용된다는 점을 명확히 규정했습니다. 위 판결은 법무부의 개정 상가건물 임대차보호법 개정안의 입법취지를 반영한 것으로도 해석할 수 있습니다. 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20210524045300004?section=search

'코로나 폐업' 상가세입자에 계약해지권…법 개정 추진 | 연합뉴스

 

 

이처럼, 상가건물 임대차보호법은 개정이 잦을 뿐 아니라 임대인과 임차인의 계약의 특수성에 따른 유불리 유무를 신속하게 판단하여야 하며, 임대인 혹은 임차인의 입장에서 빠르게 변화하는 입법 태도를 확인하여 자신에게 유리한 계약 해지권 행사 여부에 대한 법리적인 검토를 하여야 예상하지 못한 손해를 막을 수 있습니다.  

사정변경에 따른 상가건물 임대차계약 해지 청구권 행사여부는 변호사의 세심한 관찰과 끊임없는 법리 탐구를 수반합니다. 따라서, 상가 임대차계약 체결 혹은 사정변경에 따른 상가건물 임대차계약 해지권 행사 여부와 관련하여 여러가지 법률이슈로 고민하고 계신다면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

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