전세사기 (1) _ 임차인이 피해보는 경우

안녕하세요, 장두식 변호사입니다.

오늘은 전세사기의 방식과 그 유형별 사기형태 중 임차인 입장에서 발생할 수 있는 피해사례에 관하여 정리해보겠습니다.  

전세사기는 빌라와 오피스텔 거래에서 특히 자주 발생합니다. 아무래도 아파트와 비교하면 실제 거래가 파악이 용이하지 않고 각 물건별로 거래조건이 다르다보니 문제가 발생할 여지가 높기 때문이죠. 

 

1. 갭투자(깡통전세) 사기 

- 갭투자(깡통전세) 사기

이 중 가장 조심해야 하는 유형은 갭투자(깡통전세) 사기 유형입니다. 

전세사기 사건에서 문제되는 경우 일반적인 유형은 다음과 같습니다. 건축주 혹은 집주인은 (대부분) 신축 빌라(오피스텔)의 소유권을 취득합니다.

집주인(임대인, 이하 '임대인'이라고만 합니다)은 부동산을 통하여 임차인을 소개받는데요, 이 경우 전문 브로커를 끼고 임차인을 모집하는 경우가 있습니다. 신축 건물이므로 시세가 형성되지 않아 근처에 위치한 부동산보다 조금 더 비싼 가격으로 전세계약을 체결하는 경우가 많은데요, 임대인이 실제 매매한 금액과 거의 비스한 수준 혹은 오히려 비싼 금액으로 전세계약을 체결한 뒤, 그 차액을 확보하고 그 돈으로 다른 빌라(오피스텔)의 소유권을 매수하는 형태로 투자를 진행합니다. 

이 과정에서 실제로는 자력이 없거나 경제력이 거의 없는 사람에게 일정 금액의 수수료를 주고 임대인의 지위를 양보하는 경우도 많습니다. 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금 반환을 요청하면 다음 임차인이 동일한 가격의 전세보증금을 납부하지 않는 이상 퇴거를 하는 것이 매우 어려워지며, 임대인을 상대로 민사소송을 제기하더라도 경제능력이 없는 임대인이 전세보증금 반환을 거부하면 돌려받을 길이 없어지는 문제가 발생합니다. 

따라서 이 경우 최초 집주인을 상대로 형사고소를 하는 방안을 고려해야 합니다. 이러한 행태가 반복되었다면 상습으로 전세사기 범행을 저지르고 있다는 점을 입증할 가능성이 있습니다. 

 

2. 전세계약과 월세계약 사기

 

- 전세계약과 월세계약 사기 

부동산을 끼지 않고 거래하는 경우 발생할 수 있습니다. 투자법인이 전세계약이 이루어진 오피스텔을 대거 사들여 투자자들에게는 월세 오피스텔인 것처럼 속여서 판매한 것입니다. 이 경우, 전세계약이 완료된 뒤 오피스텔 임차인이 전세보증금 반환을 요구할 경우, 투자자는 월세 보증금 이외에 전세보증금의 존재를 알지 못하기 때문에 문제가 발생할 수 있습니다. 

반대의 경우로는 임차인에게는 월세계약인 것처럼 안내한 뒤, 임차인으로부터는 전세보증금을 반환받은 뒤 위 차액만큼을 중개업자 혹은 브로커가 수취하는 형태가 있습니다. 임차인은 전세보증금을 모두 지급하였다고 생각할 수 있으나 실제로는 임대인과 체결한 계약은 월세계약인 경우가 있어 임차인의 전세보증금 반환청구가 받아들여지지 않을 위험이 있습니다. 

 

이처럼 다양한 전세사기 _ 임차인 입장에서 발생할 수 있는 손해를 확인해보았는데요, 다음 편에서는 임대인 입장에서 발생할 수 있는 전세사기 피해자가 될 수도 있는 방법에 관하여 안내하겠습니다. 

감사합니다.

 

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