서울고등법원 2022. 2. 10. 선고 2021나2036470 판결

 

안녕하세요, 장두식 변호사입니다.

오늘은 기둥사건 관련하여 주목할 만한 서울고등법원 판결을 소개하려 합니다. 

 

1. 사실관계

수분양자가 점포를 분양받았는데, 점포 내 모서리 부근에 기둥이 설치되어 있었고, 이에 대하여 수분양자가 시행사를 상대로 건물 및 각 점포에 관하여 정확하고 충분한 정보를 제공할 의무가 있음에도 불구하고(기둥 등의 존재에 관한 고지의무 존재), 수분양자에게 점포 내부에 기둥이 설치된다는 사실에 대하여 전혀 고지하지 않았다며 고지의무 위반을 이유로 시행사 등을 상대로 손해배상을 청구한 사안입니다. 

1심에서는 원고들의 청구를 모두 기각하였고, 2심에서는 이와 달리 원고들의 손해배상 청구를 인용하였습니다. 

2. 1심의 판단(서울중앙지방법원 2021. 9. 3. 선고 2020가합557946 판결)

1심에서는 원고들의 청구를 기각하였습니다. 1심에서는 원고들이 제출한 증거만으로는 피고들이 기둥의 존재에 관하여 고지의무를 불이행하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 보아 원고들의 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 1심 판결의 이유는 다음과 같습니다. 

① 이 사건 건물은 지하 5층, 지상 15층 규모로 이루어진 것이어서 상층부의 하중을 지탱할 수 있도록 점포 외부나 내부에 기둥이 존재할 수밖에 없다는 것은 일반적인 거래관념상 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 사정이라 판단된다. 실제 이 사건 건물의 층별 평면도(B1~2층)(갑 제12호증)를 보더라도 이 사건 각 점포 뿐 아니라 다수의 점포 내부에 기둥이 존재하고 있다. ② 이 사건 각 분양계약 제20조는 "타입이나 호실에 따라 내/외부 창호, 붙박이장, 주방가구 등의 크기, 구성, 형태, 기등의 유무 및 크기 등은 달라질 수 있습니다."라고 명기하고 있고, 원고들은 각 계약서 하단에 "계약자 본인은 위 계약내용에 대한 충분한 설명을 듣고 이해하였습니다.", "계약자 본인은 위 계약내용 및 분양공고의 내용에 대하여 동의 후 자필기재한 것을 확인합니다."라는 기재 옆에 자필로 "확인함"이라고 기재하였다. 한편, 원고들은 이 사건 각 분양계약서에 기재되어 있는 위 각 문구가 아무런 합리적인 근거 없이 기둥에 대한 피고들의 설명의무를 면제하는 내용인 점, 관련 정보가 부족한 원고들에게 위험을 전가하는 내용인 점 등의 사정을 들어 약관의 규제에 관한 법률 제6, 7조에서 정한 불공정 약관조항 내지 상당한 이유 없이 사업자의 책임을 면제 또는 제한하는 조항에 해당하여 무효라는 취지로 주장한다. 그러나 위 각 문구는 고객에게 이 사건 건물 내 기둥이 위치할 수 있다는 등의 사정을 환기시켜 신중하게 분양계약을 체결하도록 유도하는 내용으로서 분양계약서에 일반적으로 기재되는 내용으로 보이는 점, 개별 점포를 분양받는 자는 설계도면 등을 통해 구체적인 현황을 확인하는 것이 일반적인 상관례인 점 등에 비추어 보면, 위 각 문구가 아무런 합리적인 근거 없이 기둥에 대한 피고들의 설명의무를 면제하는 내용이라거나, 관련 정보가 부족한 원고들에게 위험을 전가하는 내용이라고 보기는 어렵다. 결국, 원고들이 제시한 사정만으로는 이 사건 각 분양계약서에 기재된 위 각 문구가 약관의 규제에 관한 법률에 위반하여 무효라고 볼 수 없다. ③ 원고들이 스스로 이 사건 각 분양계약 체결 과정에서 분양상담직원으로부터 제시받았음을 인정하고 있는 '판매시설 도면 및 분양가(B1~2층)'(갑 제13호증)에는 기둥이 존재하는 위치에 ' ' 표시가 되어 있었다(분양가 등 기재로 인해 기둥 표시가 일부 가려지기도 하였으나, 식별이 불가능한 정도라거나, 피고들이 기둥의 위치를 숨기기 위해 일부러 그와 같이 기재하였다고 보기는 어렵다). 주상복합 건물의 경우 통상적으로 하중을 지탱하고 형태를 유지하기 위하여 내부에 기둥이 있을 수밖에 없다는 점을 감안할 때 위 ' ' 표시는 기둥임을 쉽게 파악할 수 있을 것으로 보인다. ④ 통상 분양계약을 체결하고자 하는 수분양자들은 분양회사가 발행한 홍보물 외에도 설계도서, 건축현장 등을 종합하여 분양목적물의 현황을 파악하게 되므로, 원고들로서는 분양상담직원으로부터 제시받은 위 ③항 기재 자료 외에도 설계도면(이 사건의 경우 층별 평면도) 등을 통하여 기둥의 존재를 충분히 확인할 수 있었다. ⑤ 원고들의 주장에 따르더라도 각 기둥이 이 사건 각 점포의 바닥면에서 차지하고 있는 면적이나 기둥으로 인해 제한받고 있는 각 점포의 면적이 전용면적의 약 2.35% 내지 6.75% 정도로서, 그 규모가 크다고 보기도 어렵다. 또한 이 사건 각 점포 내의 기둥은 모서리 부근이나 벽면에 존재하고 있고, 점포 중앙에 기둥이 위치하는 경우는 없다. ⑥ 기둥의 존부가 상가건물의 활용 및 타인에 대한 임대 상황에 영향을 미치지 않는다고 할 수는 없으나 그 외에도 상가와 대중교통과의 접근도, 도로 사정, 유동인구, 활성화 정도, 상가 내 입점 상황, 임대인의 운영 가치관, 보증금과 차임의 액수 등 다양하고 복잡한 요인이 상가건물의 활용 및 임대 상황에 영향을 미치게 되므로, 원고들이 이 사건 각 점포의 임대 등에 어려움을 겪고 있다고 하여 이를 각 기둥의 존재로 인하여 이 사건 각 점포의 활용가치가 현저히 떨어졌기 때문이라고 단정하기도 어렵다.

 

3. 2심의 판단(서울고등법원 2022. 2.  10. 선고 2021나2036470 판결)

이와 달리 2심에서는 시행사의 고지의무 위반으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 보았으며, 이 때 수분양자들이 입은 손해는 각 분양계약에 따른 분양대금과 기둥의 존재나 크기 등에 관하여 정확한 설명이 있었다면 형성되었을 분양대금의 차액으로 보았습니다. 

- 손해배상 책임의 발생 가) 원고 A이 분양받은 이 사건 점포 J호 모서리에 0.54㎡(0.6×0,9) 기둥 1개, 원고 B이 분양받은 이 사건 점포 K호 모서리 부근에 0.88㎡(1.1×0.8) 기둥 1개, 원고 C가 분양받은 이 사건 점포 L호 모서리 두 곳에 1.10㎡(1.1×1.0) 기둥 및 1.05㎡(0.75×1.4) 기둥 합계 2개, 원고 D이 분양받은 이 사건 점포 M호 벽면 중간지점에 1.125㎡(0.75×1.5) 기둥 1개가 각 설치되어 있다(별지 도면 참조). 나) 이 사건 건물과 같이 상당한 규모의 상가건물 내부에는 하중을 지탱하기 위한 건축적 필요에 의하여 기둥이 설치될 수 있다는 것을 어느 정도 예상할 수 있기는 하다. 그러나 그러한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 벽면이 기둥의 중심을 지나게 하여 점포 내부에 침범하는 면적을 최소화하고 벽으로 이웃한 점포들이 기둥에 의하여 침범되는 전용면적을 서로 같거나 비슷하게 하리라고 예상하는 것이 일반적이다. 그런데 별지 도면에 나타난 바와 같은 원고들이 분양받은 이 사건 각 점포와 인접 점포의 현황, 이 사건 각 점포 내 기둥의 위치와 형태, 면적 등에 비추어 보면, 거래관행상 원고들이 이 사건 각 점포 내 기둥의 존재나 크기 등에 관하여 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우라고 보기는 어렵다. 다) 피고 측 분양상담직원이 원고들과 같은 수분양자들에게 보여준 '판매시설 도면 및 분양가(B1~2층)'(갑 제13호증)에는 기둥이 존재하는 위치에 '□' 표시가 되어 있다(분양가 등 기재로 인해 위 표시가 일부 가려지기도 하였다). 그러나 위 도면에는 위 '□' 표시가 기둥을 의미하는지 알 수 있을 만한 별도의 문구가 기재되어 있지 않고, 정확한 크기나 면적이 표시되어 있지도 않았다['층별 평면도(B1~2층)'(갑 제12호증) 등도 마찬가지이다]. 피고 측 분양상담직원도 위 '□' 표시가 기둥을 의미하는지 몰랐고, 이를 안내하라는 교육을 받은 적도 없다고 진술하였다. 그렇다면 위 '□' 표시만으로 원고들이 이 사건 각 점포 내에 기둥이 존재하는지, 어느 정도 크기의 기둥이 어느 위치에 설치되는지 알았거나 알 수 있었다고 보기는 어렵다. 라) 이 사건 각 점포와 내부에 기둥이 없는 인접 점포의 평당 분양가가 동일하다. 이는 피고가 이 사건 각 점포의 평당 분양가를 정함에 있어 점포의 위치, 엘리베이터 등과의 접근성, 유동인구 등을 고려하였을 뿐, 점포 내 기둥의 존부나 위치, 크기 등은 반영하지 않았기 때문인 것으로 보인다. 마) 점포 내부에 기둥이 존재하는 경우 그 부분은 사용이 불가능할 뿐만 아니라, 시야나 채광, 공간 활용, 동선 등에 제약을 가져오고 그로 인해 교환가치 또는 사용가치, 업종 전환 등의 호환성, 임대료 수입 등에 영향을 미칠 수 있다. 이 사건 각 점포의 경우 내부에 설치된 기둥의 위치와 형태, 면적 등에 비추어 기둥이 없을 때와 비교하여 내부의 공간 활용 및 동선이 제한되고 가시성이 방해되며, 그로 인하여 교환가치나 사용가치 등도 감소될 것으로 보인다. 원고들로서는 이 사건 각 점포 내 기둥의 존재나 크기 등을 알았더라면 적어도 이 사건 각 분양계약에서 정한 분양대금 등 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보인다. 바) 이 사건 각 분양계약 제20조(유의사항)에 "타입이나 호실에 따라 내/외부 창호, 붙박이장, 주방가구 등의 크기, 구성, 형태, 기둥의 유무 및 크기 등은 달라질 수 있습니다"라는 기재가 있고, "위 유의사항 등에 대하여 반드시 사전에 숙지하시기 바라며, 추후 미확인에 따른 이의를 제기할 수 없습니다"라는 기재가 있기는 하다. 그러나 이는 수분양자들에게 점포 내부에 기둥이 존재할 수 있다는 등의 사정을 환기시켜 신중하게 계약을 체결하도록 유도하는 것으로서 분양계약서에 일반적으로 기재되는 내용으로 보일 뿐, 위 문구만으로는 원고들과 같은 수분양자들에게 스스로 기둥의 존재나 크기 등을 확인할 의무가 있다고 인정하기 어렵고, 설령 원고들에게 기둥의 존재나 크기 등을 확인하지 않은 과실이 있다고 하더라도 이러한 사정만으로 피고가 고지의무 자체를 면하게 된다거나 그 의무위반으로 인한 손해배상책임 등을 면하게 된다고 볼 수는 없다. - 손해배상 책임의 범위 1) 앞에서 본 바와 같은 피고의 고지의무위반으로 인하여 원고들이 입은 손해는 이 사건 각 분양계약에 따른 분양대금과 기둥의 존재나 크기 등에 관하여 정확한 설명이 있었다면 형성되었을 분양대금과의 차액이라고 할 것이다. 그런데 기둥의 존재나 크기 등에 관한 고지의무 이행시 형성되었을 분양대금을 증명하기는 어려운 점, 기둥의 존재나 크기 등으로 인한 내부의 공간 활용이나 동선 등의 제한, 교환가치나 사용가치 등의 감소 등 손해를 계량화하기도 어려운 점 등의 사정에 비추어 보면, 이 사건은 사안의 성질상 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 매우 어려운 경우에 해당한다고 봄이 타당하다. 2) 이러한 경우 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상의 액수로 정할 수 있다. 이 사건 각 분양계약의 내용 및 체결 경위, 분양대금의 액수, 고지의무위반의 내용과 정도, 이 사건 각 점포 내에 설치된 기둥의 위치와 크기, 그로 인한 이 사건 각 점포의 재산적 가치나 이용 가능성의 침해 정도 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 종합하여 보면, 원고들이 구하는 바와 같이 이 사건 각 분양계약에 따른 분양대금 중 이 사건 각 점포 내에 설치된 기둥으로 인한 전용면적 대비 공간제한면적 비율 상당의 금액을 원고들의 손해액으로 산정하는 것이 타당하다(피고의 고지의무위반으로 인하여 원고들이 입은 손해는 적어도 위 금액 이상으로 보인다). 이와 같이 산정한 원고들의 손해액은 아래 표 기재와 같다. 1) 공간제한면적÷전용면적×100, 소수점 셋째 자리 이하버림

 

4. 시사하는 바

이처럼 동일한 사실관계 하에서 재판을 진행하게 되더라도 심급에 따라 어떠한 정도로 손해배상 책임의 성립과 이를 통하여 발생한 손해를 어느 정도로 입증하느냐에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 

특히, 기둥 소송과 같이 최근에 발생빈도가 많아지고 있으며 많은 사람들의 관심이 집중되는 소송일수록 다양한 기둥소송에서 승소한 경험이 있는 변호사를 통하여 소송전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다. 

이상과 같이 복잡하고 어려운 부동산 소송을 대응하기 위하여는 부동산 전문 변호사의 도움이 필수적입니다. 기둥소송 관련하여 내용증명, 1심 및 항소심 대응을 준비하고 있거나 이와 유사한 사안에서 다투어야 하는 상황이 발생한다면 관련 유사사건의 다양한 승소경험을 갖고 있는 장두식 변호사에게 연락하여 주시기 바랍니다. 

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